La loi interdit la location d’un logement indécent ou insalubre. Il faut cependant relever que ces deux adjectifs ne qualifient pas la même situation. On parle souvent de logement insalubre au lieu de logement indécent. En effet, il existe plusieurs phases dans l’estimation de l’état général d’un logement. Selon le degré atteint, les obligations du locataire et du propriétaire diffèrent ainsi que les procédures devant être engagées. Alors qu’un logement insalubre est automatiquement indécent, l’inverse n’est pas toujours vrai. En tant que propriétaire d’un logement mis en location, vous devez vous assurer que celui-ci répond aux normes de décence imposées par la loi.
Logement insalubre ou indécent : comment le définir ?
Le caractère insalubre d’un logement est déterminé par un arrêté préfectoral alors que le caractère indécent dépend des constatations du locataire, et en cas de contestation du propriétaire, d’une décision du tribunal d’instance.
L’indécence d’un logement est avérée dès lors qu’un des critères recensés par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent n’est pas respecté. Un logement décent doit notamment :
- être fermé et couvert : plus spécifiquement, il doit protéger ses occupants des intempéries extérieures, des infiltrations et des remontées d’eau… ;
- être équipé de gardes corps au niveau des escaliers et des balcons ;
- ne pas présenter de risques physiques ou sanitaires pour les occupants (notamment au niveau des matériaux de construction ou des revêtements utilisés) ;
- être conforme aux normes de sécurité en vigueur au niveau de l’installation électrique, du gaz et de l’alimentation en eau chaude ;
- être équipé de dispositifs de ventilation en adéquation avec la superficie des pièces et du logement ;
- bénéficier d’un éclairement naturel suffisant ;
- disposer d’équipements indispensables permettant l’évacuation des eaux usagées, une pression suffisante de l’eau…
Un logement insalubre est un logement qui présente des risques physiques et/ou sanitaires pour ses occupants et leurs voisins. Cela peut être lié à l’installation d’un chauffage défectueux avec risque d’intoxication au monoxyde de carbone, la présence de rongeurs ou autres animaux nuisibles, une trop grande humidité entraînant une dégradation du logement et des risques sur la santé des occupants… Dans tous les cas, l’insalubrité devra être constatée par un tiers spécialement habilité comme un agent assermenté de l’ARS ou le service communal d’hygiène et de santé.
Quels risques pour le propriétaire ?
En tant que propriétaire d’un logement indécent, vous avez l’obligation de procéder aux travaux de mise aux normes. Certains locataires s’appuient sur l’indécence du logement pour suspendre le paiement des loyers. Il faut savoir qu’ils ne sont pas dans leurs droits. La jurisprudence est constante sur ce point : les loyers doivent toujours être payés. Par contre, une réduction du loyer pourra être décidée par décision de justice si vous ne réalisez pas les travaux nécessaires pour rendre le logement décent ou si ces derniers sont impossibles à réaliser.
En tant que propriétaire d’un logement insalubre, vous avez l’obligation de reloger les occupants. Il existe deux types d’arrêtés d’insalubrité : arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable. Dans le premier cas, vous ne pouvez pas donner congé à vos locataires et devez les reloger le temps des travaux. Si vous ne le faites pas, le préfet les relogera à vos frais. Le paiement des loyers est suspendu à compter de la notification de l’arrêté jusqu’à la fin des travaux de réhabilitation. Dans le second cas, vous devez faire des offres de relogement aux locataires. Si vous ne le faites pas, leur hébergement sera pris en charge par la préfecture à vos frais. Le paiement du loyer du logement insalubre n’est plus dû à compter de la notification de l’arrêté. Enfin, vous devrez verser aux locataires une indemnité de réinstallation dont le montant est égal à trois mois de loyer.
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